香港人多地狭，寸土寸金，其高昂的房价位居世界各大城市前列。但同时，在香港，有大约１／３人口租住在政府提供的公屋（即廉租房）里，１／６的人从政府手里购买居屋（相当于内地的经济适用房）。总体上看，约一半人在政府的资助下解决了住房问题。
实际上，香港私人住宅市场面对的是另一半中高收入人群，其中以律师、会计师、医生、经理人员等构成的中产阶层为主。因此，对香港低收入人群来说，他们完全可以像观看电视节目一样，淡看楼市风云。
近１０年来，香港楼价大涨大跌，犹如坐上了“过山车”
统计数据和专家分析均显示，香港的楼价涨跌互现，自１９９７年回归以来，呈现从高位滑落，再从谷底攀升的“马鞍形”走势。很多投资者的境况，也跟随楼价的大涨大跌，如坐过山车般变化。
楼价的下跌直接导致负资产的出现。提起负资产，徐先生还心有余悸。１９９７年他用３００多万元买来自住的房子，七成是贷款。“当年的利息高达１０厘，每月要还２万元，供楼真是供得很辛苦。到２００３年最惨的时候，刚刚只值１００万。”
近几年来，随着经济的好转，徐先生任职的公司盈利大升，他自己也升职加薪了，两年前已经不再是“负翁”。供楼压力减少很多，还剩几年就可以供完，“不过还是希望噩梦不要重演”。很多业主都有徐先生这样的经历，近年来，负资产人数不断减少，已成为楼市蓬勃发展、健康向上的又一有力注解。
香港金融管理局的最新数字显示，今年第一季度负资产住宅按揭贷款为６７００宗，涉及金额１１０亿元，与２００３年６月底约１０．６万宗的高峰水平相比，负资产宗数已减少９４％。
市场成熟，但一半人是在政府资助下解决住房问题
随着香港经济的复苏和繁荣，楼市也在复苏，楼价正逐步攀升。根据香港土地注册处公布的数字，以港岛７０至１００平方米住宅为例，今年５月份的平均价格为每平方米７７８００元，比去年同期上涨９．５％。
中原地产研究部联席董事黄良昇认为，当前香港楼市的上升十分健康，与１０年前的楼市泡沫不同，现在买房绝大多数都是自住。瑞银亚洲房地产联席主管王震宇同样看好香港楼市。他说，香港市民的收入连续３年上升，加上就业情况理想，以及通货膨胀导致实质负利率，都会利好未来楼市。
专家指出，香港楼市早已是一个成熟的市场，市场这只“看不见的手”在楼市中有效地发挥了调节作用；另一方面，房屋作为生活必需品，房地产市场又是一个特殊的市场。香港有一半人口的住房受政府资助，他们受市场房价影响不大；另一半在市场上买房的人群，支付能力相对较强，投资者结构更为合理。
楼市的平稳发展与政府的正确定位密切相关。特区政府２００２年重新定位房屋政策后明确提出，政府在市场中的定位，就是维持房地产市场的自由运作，让楼市在自由及具透明度的商业环境下发展。同时，政府致力于对置业人士的保障工作。政府与地产建设商会、消费者委员会及地产代理监管局合作，共同监察发展商在销售期房方面的安排，进一步完善监督机制。
“平均数”不等于“大多数”
记者 汪晓东
“房价涨得太快啦！”几乎是众口一词。但如果追问一句“房价现在是多少？”，回答一定是五花八门，原因很简单：在同一座城市，不同的区域，不同的楼盘，甚至不同的楼层、不同的朝向，房价的差别都很大。市中心与远郊的房价，甚至有４到５倍的差距！
其实，单看房价的差别又会陷入了另一个误区，因为比较的商品房，除了区位不一样，品质也不一样，市中心的是精装修房子，郊区的是一般的毛坯房。
数据各有不同——
均价反映结构变化，指数反映价格变化
尽管房价的可比性存在种种问题，但终归还是需要有个数字来反映情况的。
江苏省统计局投资处一位负责人说，他们每月会做一个商品房平均销售价格，也就是当月商品房销售总额除以销售面积。这些商品房，包括城区，也包括郊区，这样计算出来的房价也就是一个“大平均”，市中心的居民可能会觉得均价低了，而郊区的居民又认为均价高了。这位负责人说，这个商品房平均销售价格一般不对外公开，只供掌握面上情况之用。
另外有两个关于房价的数字是公开的，一个是建设部门的商品房成交均价，它反映的是城区商品房的交易价格，郊县不在统计范围之内；另一个是国家发改委和国家统计局公布的房屋销售价格指数，它反映的是房价变化的情况。
专家指出，人们平时所说的房价，其实是均价，它更多地是反映结构变化，而非价格水平。反映价格变化的是房价指数。
数字与感受有差距——
呼唤更科学的统计数据
但是，各部门提供的数据和老百姓的切身感受有不小差距。
比如，今年５月份，南方某城市新建商品住宅价格比去年同期增长约１０％。很多人觉得很奇怪：怎么可能啊？房价一年才涨了１０％？他们看到的情况是，在很多地段，房价一个月就涨了好几百元／平方米。郊区有一个楼盘，两小时内涨了１２００元／平方米！
江苏省社科院院长宋林飞一语道破其中堂奥：要从均价的背后看到房源结构的变化。在出售房源中，中心高档房屋的比重减少了，而城市近郊和远郊的房屋比重在大幅增加。因此，虽然房屋均价上涨的数字不高，但它不能掩盖市区房价上涨很快的事实，也不能掩盖近郊和远郊房价上涨很快的事实。
“均价确实难以反映价格水平。”上海财经大学教授印堃华认为。他说，房地产是一个区域性市场，商品房的价格与所处地块直接相关。高档房卖得多，房屋的均价就高；普通房卖得多，均价就低。
南京市物价局综合调控处一位负责人说，一袋大米或一桶食用油，在市中心卖和在江宁区卖，价格几乎没有差别。但房子就不一样了。因此，提供房价信息，一定要考虑到是否具有可比性。数据是否真实，直接影响到决策的针对性和科学性。
房价数据“对对碰”（链接）
２００６年４月，北京市建设部门、统计部门先后发布了各自的一季度房地产报告。据北京市建委的统计数字，去年１至３月份，全市商品住宅期房价格同比上涨１４．８％；但此后统计部门发布的数据却显示，一季度全市商品住宅期房价格同比上涨７．６％。
同年６月，国家发改委、国家统计局公布５月份７０个大中城市房屋销售价格指数表，广州５月份新建商品住房销售价格与去年同期相比上涨９．７％，比４月份上涨１．９％。之后，广州市国土房管局公布了趋势相反的数字：５月份广州１０区商品房成交均价为６０９７元／平方米，比４月份下降了２．５％。
|
